ظهرت هذه المقالة في الأصل على المحادثة
ارتفاع تكلفة استئجار وشراء المنازل في المدن الأمريكية ليس سرا. لكن مشكلة القدرة على تحمل التكاليف لا تقتصر على المناطق الحضرية – فهو يؤثر على المناطق الريفية أيضًا.
المناطق الريفية، موطن لحوالي 25٪ من الأمريكيينالاستفادة من برامج الإسكان المستأجر المدعومة فيدراليًا – وخاصة برنامج وزارة الزراعة الأمريكية لتوفير منازل بأسعار معقولة للمقيمين ذوي الدخل المنخفض.
ال برنامج وزارة الزراعة الأمريكية القسم 515 هي الطريقة الأساسية التي تمول بها حكومة الولايات المتحدة منازل الإيجار بأسعار معقولة في المجتمعات الريفية. منذ إنشائه في عام 1963، دعم البرنامج بناء أكثر من 533.000 شقة وتاون هاوس وغيرها من المنازل الصغيرة المستأجرة للعائلات.
اقرأ المزيد: يوقع ترامب أوامر تنفيذية تهدف إلى القدرة على تحمل تكاليف المنازل قبل الانتخابات النصفية
يقدم البرنامج قروضًا بسعر أقل من سعر السوق للمطورين من القطاع الخاص والمنظمات غير الربحية الذين يقومون ببناء وإدارة المساكن السكنية للسكان ذوي الدخل المنخفض في البلدات الصغيرة والمقاطعات الريفية. تلزم شروط الصفقة بين أصحاب العقارات والحكومة أصحاب العقارات بالحفاظ على الإيجارات في متناول شاغليهم لعقود من الزمن، مما يحد بشكل عام من الإيجار إلى حوالي 30% من دخل المستأجرين.
آخر القروض الجديدة كانت في عام 2011
الأشخاص الذين يعيشون في القسم 515 يسكنون عادة ادفع حوالي 325 دولارًا أمريكيًا شهريًا. وهذا أقل بكثير من الإيجارات بسعر السوق في المناطق الريفية، والتي عادةً ما يتراوح سعره بين 800 و1100 دولار شهريًا للمنازل المتواضعة.
لأن توقفت وزارة الزراعة الأمريكية عن إصدار قروض جديدة بموجب المادة 515 في عام 2011، يتم الآن التخلص التدريجي من هذا الترتيب مع استحقاق القروض الحالية.
قروض لحوالي 90% من جميع منازل القسم 515 المتبقية سوف تنضج بحلول عام 2045، وفقًا لمجلس مساعدة الإسكان، وهي منظمة وطنية غير ربحية تدعم جهود الإسكان الميسور التكلفة في جميع أنحاء المناطق الريفية في أمريكا. وبحلول عام 2050، من المتوقع أن يكون أصحاب جميع العقارات الموجودة حاليا في محفظة البرنامج قد سددوا رهونهم العقارية.
وبمجرد خروج معظم أصحاب هذه المنازل من برنامج القسم 515، سيكون قد تم التخلص منه تدريجيًا بالكامل.
برنامج الإسكان الذي يتم تجاهله في كثير من الأحيان
ك أستاذ السياسة العامة الذي يدرس الإسكان، أردت أن أفهم ما يحدث عندما تنضج قروض القسم 515. لقد كنت مهتمًا أيضًا بما يحدد ما إذا كانت العقارات ستظل ميسورة التكلفة أو ستترك البرنامج بعد سداد القروض.
لمعرفة ذلك، عملت مع ثلاثة باحثين آخرين في مجال سياسة الإسكان في دراسة وطنية تمت مراجعته ونشره من قبل النظراء في مناقشة سياسة الإسكان في سبتمبر 2025.
يشاهد: يكافح الملايين من العمال بدوام كامل من أجل توفير مكان للعيش فيه. هذا هو السبب
اعتبارًا من عام 2024، كانت هذه القروض لا تزال داعمة حوالي 400.000 منزل على تقريبا 13.000 عقار عير 87% من جميع المقاطعات الأمريكية.
إن ما يقرب من 750 ألف أمريكي يعيشون في تلك المنازل هم من بين أفقر الناس في البلاد. كان متوسط دخل الأسرة لشخص يعيش في القسم 515 من الإسكان في عام 2023 حوالي 16000 دولار سنويًا، وهو ما يعادل فقط حوالي خمس دخل الأسرة الوطنية المتوسطة، والتي كانت تحوم حول 76600 دولار خلال نفس الفترة بدولارات 2023 المعدلة حسب التضخم.
بالإضافة إلى أن دخلهم منخفض جدًا، فإن أكثر من 60% من الأشخاص المسجلين في البرنامج كذلك أكبر من 62 عامًا، أو لديهم إعاقات، أو يقعون في كليهما من تلك الفئات.
خيارات سعر السوق بعد الاستحقاق
تم بناء الغالبية العظمى من هذه المنازل المستأجرة بأسعار معقولة في السبعينيات وحتى التسعينيات وتم تمويلها بقروض وزارة الزراعة الأمريكية التي تستمر ما بين 30 إلى 50 عامًا.
بحلول عام 2050، لن يكون هناك أي مسكن بموجب القسم 515.
لم يعد أصحاب هذه العقارات المستأجرة مضطرين إلى إبقاء الإيجارات في متناول الجميع بمجرد سداد قروضهم. ويجوز لأصحابها والمستأجرين أيضا فقدان الوصول إلى مساعدة الإيجار التابعة لوزارة الزراعة الأمريكية البرنامج الذي يساعد على إبقاء تكاليف السكن للمستأجرين منخفضة.
يمكنهم إعادة تمويل المنازل أو بيع العقارات. يمكنهم أيضًا الاستمرار في فرض إيجارات ميسورة التكلفة على الشاغلين أو تحويل تلك الوحدات إلى سعر السوق. وبسبب هذه المرونة، من الممكن قريباً تحويل نسبة كبيرة من الوحدات السكنية الريفية ذات الأسعار المعقولة إلى عقارات مستأجرة بأسعار السوق.
ما تظهره البيانات حتى الآن
لهذه الدراسة، قام فريق البحث لدينا بتحليل البيانات من بين ما يقرب من 15000 من عقارات القسم 515 في جميع أنحاء البلاد، والتي تم وضعها في الخدمة منذ عام 1963 – بما في ذلك العديد من العقارات التي لم تعد توفر الإسكان الريفي بأسعار معقولة.
لقد وجدنا أن أكبر العوامل التي تحدد ما إذا كان المبنى سيظل في المتناول بعد استحقاق قرض القسم 515 هو من يملك هذا العقار ويديره. من المرجح أن تترك المباني المملوكة لشركات هادفة للربح البرنامج أكثر من تلك التي تنتمي إلى منظمات الإسكان غير الربحية.
المباني المملوكة غير الربحية، بعد حساب عمر البناء وظروف السوق المحلية، تقل احتمالية تحويلها بنسبة 30٪ إلى 40٪ إلى الإسكان الميسر في القسم 515 سابقًا إلى عقارات بسعر السوق بعد سداد المالكين لقروضهم.
وبعد تحليل هذه البيانات، خلصنا أيضًا إلى أن المباني التي تديرها شركات إدارة العقارات الصغيرة من المرجح أن تترك البرنامج أكثر من تلك التي تديرها شركات أكبر. من المرجح أيضًا أن يتم الخروج من العقارات التي يدير فيها المالك المنازل.
وكان الملاك الذين يمتلكون المزيد من العقارات السكنية أكثر عرضة للخروج من البرنامج. يشير هذا إلى أن كبار الملاك قد يكونون قادرين على تحمل تكاليف التجديدات والتحديثات المطلوبة لتحويل مبانيهم إلى مساكن بسعر السوق بمجرد انتهاء القيود.
ما أهمية الإعانات والأسواق المحلية؟
إن الحصول على إعانات من خلال برامج حكومية أخرى يمكن أن يساعد في منع تحويل الوحدات السكنية ذات الأسعار المعقولة إلى مساكن بأسعار السوق.
يحصل ثلث عقارات القسم 515 أيضًا على دعم من برامج أخرى، بما في ذلك القسائم القسم 8 و الإعفاءات الضريبية على الإسكان لذوي الدخل المنخفض. تعد هذه الإعفاءات الضريبية حافزًا فيدراليًا آخر يتم تقديمه للمطورين الذين يقومون ببناء وإعادة تأهيل مساكن للإيجار بأسعار معقولة مع السماح بإيجارات أقل للمستأجرين ذوي الدخل المنخفض.
ومن المرجح أن تظل هذه العقارات ميسورة التكلفة، حتى بعد مرور سنوات على انتهاء بعض هذه الحوافز الضريبية.
ويمكن للظروف الاقتصادية المحلية أن تلعب دوراً أيضاً. في المناطق التي ترتفع فيها معدلات البطالة، وعدد كبير من السكان العسكريين، وانخفاض مخزون المساكن، العقارات هي أيضا أكثر عرضة للخروج البرنامج.
وهذا يعني أن نفس المقاطعات الريفية التي تعاني من ضغوط اقتصادية أو ديموغرافية غالبًا ما تكون الأكثر احتمالية أن تعاني من انخفاض في الوحدات السكنية ذات الأسعار المعقولة عندما يسدد المالكون قروض القسم 515 الخاصة بهم.
الخطوات التي يمكن اتخاذها
لقد فعل الكونجرس ووزارة الزراعة الأمريكية ذلك اتخذت بعض الخطوات لإبطاء فقدان السكن الميسور التكلفة في المناطق الريفية.
على سبيل المثال، قامت وزارة الزراعة الأمريكية بتمويل جهود الحفظ مثل الحفاظ على المساكن متعددة الأسر وتنشيطها البرنامج التجريبي، الذي يوفر المنح وإعادة هيكلة القروض وأدوات التمويل الأخرى للمساعدة في إصلاح خصائص القسم 515 القديمة وتوسيع نطاق قدرتها على تحمل التكاليف.
وقد ساعدت هذه الجهود في الحفاظ على بعض المباني ودعم عمليات نقل الملكية من أصحاب العقارات في القطاع الخاص إلى مجموعات الإسكان غير الربحية. لكنهم ينفقون عشرات الملايين من الدولارات سنويا فقط ويركزون بشكل أساسي على صيانة العقارات القائمة بدلا من بناء مساكن جديدة.
ويقدر الباحثون ذلك حوالي 5.6 مليار دولار في الإصلاحات ستكون هناك حاجة للحفاظ على الإسكان الميسور التكلفة المرتبط حاليًا ببرنامج القسم 515.
وقد اقترح بعض المشرعين إصلاحات تهدف إلى القيام بما هو أكثر من مجرد التقليل من فقدان هذا النوع من الإسكان بأسعار معقولة. الحزبين قانون إصلاح خدمة الإسكان الريفي، الذي تم تقديمه لأول مرة في عام 2023 وأعيد تقديمه في عام 2025، من شأنه تحديث برامج الإسكان الريفي التابعة لوزارة الزراعة الأمريكية والسماح لبعض عقود المساعدة في الإيجار بالاستمرار بعد استحقاق الرهون العقارية. اعتبارًا من أوائل عام 2026، لا يزال مشروع القانون قيد النظر.
على مدى العقدين المقبلين، سيقوم معظم أصحاب العقارات بسداد قروض القسم 515 الخاصة بهم. وما لم تعمل الحكومة على إعادة تنشيط البرنامج أو استبداله بشيء آخر، فإن قسماً كبيراً من المساكن المستأجرة ذات الأسعار المعقولة في المناطق الريفية في أمريكا قد تختفي تدريجياً مع قيام المالكين بتحويل جميع العقارات بموجب القسم 515 إلى إسكان بسعر السوق.
إن قدرة المجتمعات الريفية على الاحتفاظ بمساكن ميسورة التكلفة لن تعتمد على ما تفعله الحكومة الفيدرالية فحسب، بل وأيضاً على أصحاب العقارات.
أعيد نشر هذه المقالة من المحادثة تحت رخصة المشاع الإبداعي. اقرأ المادة الأصلية.
نشر لأول مرة على: www.pbs.org
تاريخ النشر: 2026-03-15 22:34:00
الكاتب: Bryan Y. An, The Conversation
تنويه من موقع “beiruttime-lb.com”:
تم جلب هذا المحتوى بشكل آلي من المصدر:
www.pbs.org
بتاريخ: 2026-03-15 22:34:00.
الآراء والمعلومات الواردة في هذا المقال لا تعبر بالضرورة عن رأي موقع “beiruttime-lb.com”، والمسؤولية الكاملة تقع على عاتق المصدر الأصلي.
ملاحظة: قد يتم استخدام الترجمة الآلية في بعض الأحيان لتوفير هذا المحتوى.