يعتبر فصل الربيع تقليديا هو الموسم الأكثر ازدحاما لمبيعات المنازل، وبينما تحولت ديناميكيات السوق هذا العام بقوة لصالح المشترين، فإن القوى الأوسع في الاقتصاد تخلق تحديات كبيرة.

العامل الأكثر أهمية في أي موسم هو معدلات الرهن العقاري. وكان من المتوقع أن تكون أقل هذا العام، كما الاحتياطي الفيدرالي خفض سعر الفائدة على الإقراض لمواجهة التضخم، ولكن الحرب مع إيران لقد قلبت ذلك رأسا على عقب. أسعار النفط ترتفع بشكل حاد، مما يؤدي إلى ارتفاع التضخم والتسبب في بنك الاحتياطي الفيدرالي لإعادة النظر.

والآن ترتفع أسعار الفائدة في الولايات المتحدة، وتحذو حذوها أسعار الرهن العقاري.

متوسط ​​السعر على الشعبية رهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا بدأ هذا العام بانخفاض، وانخفض لفترة وجيزة إلى ما دون 6٪ في نهاية فبراير، لكنه ارتفع بشكل حاد هذا الأسبوع إلى 6.53٪ يوم الجمعة، أول يوم من فصل الربيع، وفقًا لصحيفة Mortgage News Daily. وهو الآن أقل بـ 18 نقطة أساس فقط عما كان عليه قبل عام.

ستؤثر المعدلات المرتفعة على القدرة على تحمل التكاليف، لكن هناك عوامل أخرى قلبت السوق لصالح المشترين. تظل المنازل معروضة في السوق لفترة أطول، ويتزايد استعداد البائعين لخفض الأسعار، كما أن المعروض من المنازل المعروضة للبيع آخذ في الارتفاع، وإن لم يكن بالسرعة التي ينبغي أن تكون عليها.

وكتب جيك كريمل، كبير الاقتصاديين في موقع Realtor.com، في تقرير اتجاهات الإسكان الأسبوعي: “مع اقتراب سوق الإسكان من موسم “أفضل وقت للبيع”، فإنه يقع في وضع محفوف بالمخاطر، عالقًا بين التحسينات طويلة المدى وعدم الاستقرار المفاجئ على المدى القصير”. “يبدو أن كل شيء غير مستقر وغير مؤكد أكثر بكثير مما كان عليه قبل شهر واحد فقط.”

بالنسبة للأسبوع المنتهي في 14 مارس، ارتفع المخزون النشط بنسبة 5.6٪ على أساس سنوي، وفقًا لـ Realtor.comلكن القوائم الجديدة تراجعت 1.4%.

وهذا يعني أن عدد المنازل المعروضة للبيع يتزايد ليس بسبب وجود عدد أكبر من البائعين، ولكن لأن المنازل المعروضة في السوق لا تزال قائمة. قد يكون ذلك بسبب أن البائعين المحتملين الذين توقعوا طرح منازلهم في السوق يتراجعون بسبب المخاوف بشأن تداعيات الحرب الإيرانية.

وقال جوناثان ميلر، مدير الأسواق في شركة StreetMatrix، وهي شركة تقدم بيانات سوق الإسكان: “أعتقد أن المخزون هو العامل الأكبر”. “أعتقد أن فكرة انخفاض أسعار الفائدة بشكل ملحوظ هذا العام غير مطروحة بشكل عام.”

ونظرًا للتفاوت في المخزون بين الأسواق المختلفة، فمن المرجح أن يكون هذا الربيع بمثابة قصة للعديد من المدن.

على سبيل المثال، في شهر فبراير، ارتفعت عمليات الإدراج النشطة في لاس فيغاس وسياتل وسينسيناتي وواشنطن العاصمة بنسبة تزيد عن 20٪ مقارنة بالعام الماضي، وفقًا لموقع Realtor.com. وفي الوقت نفسه، كانت الإدراجات في سان فرانسيسكو وشيكاغو وميامي وأورلاندو بفلوريدا أقل مما كانت عليه قبل عام.

لقد شهدت أسعار المساكن هدوءاً طيلة القسم الأعظم من العام الماضي، وما زالت مستمرة في هذا التراجع. وكانت الأسعار أعلى بنسبة 0.7٪ فقط في يناير عما كانت عليه في يناير 2025، وفقًا لشركة Cotality. وهذا أقل من النمو السنوي البالغ 3.5٪ في بداية عام 2025. ومع ذلك، فإن معدلات الرهن العقاري المرتفعة تحرم من القدرة على تحمل التكاليف المحسنة.

وتشهد مناطق الشمال الشرقي والغرب الأوسط أقوى ارتفاع في الأسعار، بقيادة نيوجيرسي وكونيتيكت وإلينوي وويسكونسن ونبراسكا، بسبب قلة العرض في تلك المناطق، وفقًا لشركة Cotality.

تصنف Cotality 69٪ من أسواق الإسكان الكبرى في المدن الكبرى على أنها مبالغ فيها، مشيرة إلى أن الأسواق المقومة بأقل من قيمتها مثل لوس أنجلوس ومدينة نيويورك وسان فرانسيسكو وهونولولو يمكن أن تشهد انتعاشًا في الأسعار في عام 2027.

وكتبت سلمى هيب، كبيرة الاقتصاديين في شركة Cotality، في تقرير حديث: “في نهاية المطاف، ستظل المواقع التي تشهد نموًا ثابتًا في الوظائف هي المحرك الرئيسي لارتفاع الأسعار، ولكنها تعاني أيضًا من عجز أكبر في المخزون مما يؤدي إلى الضغط على أسعار المنازل”.

أما بالنسبة البناء الجديدومن المرجح أن يشهد المشترون صفقات أفضل هذا الربيع، حيث يكافح عمال البناء للتخلص من الفائض في المعروض من المنازل. بلغت المخزونات عرضًا يكفي 9.7 شهرًا في يناير، وفقًا للتعداد السكاني الأمريكي، نتيجة انخفاض المبيعات إلى أدنى مستوى منذ عام 2022. وخفضت حصة متزايدة من شركات البناء الأسعار في مارس، وفقا للرابطة الوطنية لبناة المنازل.

وقال بيل أوينز، رئيس مجلس إدارة NAHB، في بيان له: “إن القدرة على تحمل التكاليف بالنسبة للمشترين والبنائين تظل مصدر قلق كبير”. “لا يزال العديد من المشترين على الحياد في انتظار انخفاض أسعار الفائدة وبسبب عدم اليقين الاقتصادي. يواجه عمال البناء ارتفاعًا في تكاليف الأراضي والعمالة والبناء، ويواصل ما يقرب من الثلثين تقديم حوافز المبيعات في محاولة لتعزيز السوق”.

كما انخفض بناء منازل الأسرة الواحدة في يناير. في حين يلقي البعض اللوم على الطقس الشتوي القاسي في ضعف سوق المنازل الجديدة، فإن شركات البناء تكافح باستمرار القدرة على تحمل التكاليف لكل من عملائها وأرباحها النهائية. ولم تتراجع تكاليف الأراضي والعمالة والمواد.

وقال ميلر: “أعتقد أن هذا العام لن يكون ملهماً لسوق الإسكان. لقد بدأ بتوقعات عالية. وأعتقد أن الحرب، أياً كانت نتيجتها، قد أضعفت الحماس وأبقت حالة عدم اليقين مرتفعة للغاية”.