مبيعات العقارات الفاخرة في مانهاتن ثابتة

ظهرت نسخة من هذه المقالة لأول مرة في نشرة Inside Wealth الإخبارية على قناة CNBC مع روبرت فرانك، وهو دليل أسبوعي للمستثمر والمستهلك من ذوي الثروات العالية. اشتراك لتلقي الإصدارات المستقبلية، مباشرة إلى صندوق الوارد الخاص بك.

بعد شهر من إقرار ضريبة على المنازل الثانية في مدينة نيويورك، لا تزال مبيعات العقارات الفاخرة قوية والمخزون آخذ في الانخفاض، وفقا للوسطاء والمحللين.

عندما وافقت حاكمة نيويورك كاثي هوتشول والمجلس التشريعي للولاية على ما يسمى ضريبة الأرض في 27 مايو، توقع وكلاء العقارات والمطورون حدوث تأثير فوري. وقال سماسرة إن أثرياء نيويورك سيهربون إلى فلوريدا، وقال المطورون إنهم سيوقفون المشاريع الجديدة، وتوقعت جماعات الضغط العقارية انخفاضًا في التوظيف. واستشهد الكثيرون بما أسموه “تأثير ممداني”، في إشارة إلى عمدة مدينة نيويورك زهران ممداني واحتمال هروب الثروة من الضرائب.

وقال مجلس العقارات في نيويورك في بيان بعد فترة وجيزة من إقرار الإجراء: “إن الضريبة على المنازل الثانية ستضعف نشاط السوق، وتقلل من قيمة العقارات، وتضر بالتنمية الجديدة وتضعف اقتصاد المدينة”.

ومع ذلك، لا تظهر مبيعات الشقق الفاخرة سوى علامات ضعف قليلة. تم توقيع 126 عقدًا للشقق بقيمة 4 ملايين دولار أو أكثر في يونيو، ارتفاعًا من 124 عقدًا خلال نفس فترة الأربعة أسابيع من العام الماضي، وفقًا لشركة Olshan Realty.

وصل متوسط ​​سعر الشقة في مانهاتن إلى ثاني أعلى مستوى له على الإطلاق خلال الربع الثاني، مرتفعًا بنسبة 5٪ خلال العام الماضي ليصل إلى حوالي 2.2 مليون دولار، وفقًا لبراون هاريس ستيفنز. ارتفعت مبيعات الشقق التي تتراوح أسعارها بين 10 ملايين و20 مليون دولار بنسبة 55%، وفقًا لشركة كومباس. وقالت شركة الوساطة العقارية إن مبيعات الشقق التي تزيد قيمتها عن 20 مليون دولار ارتفعت بنسبة 33%، مع ارتفاع متوسط ​​الأسعار المطلوبة بنسبة 14%.

وشملت الصفقات في يونيو/حزيران شقة بنتهاوس مزدوجة بقيمة 80 مليون دولار في مبنى سكني جديد بالقرب من ويست فيلدج في مانهاتن، وشقة سكنية بقيمة 26 مليون دولار في وسط المدينة، و22 مليون دولار تعاونية في الجانب الشرقي العلوي. يقول السماسرة إنه بينما كان بعض المشترين يشعرون بالفزع في البداية من الضريبة، فإن تدفق السيولة من الاكتتابات العامة الأولية الأخيرة وارتفاع الثروة من أسعار الأصول فاق مخاوفهم.

وقالت لورين موس من دوجلاس إليمان، الذي كان لديه قائمة سكنية بقيمة 17.5 مليون دولار سيتم التعاقد عليها في يونيو/حزيران: “إن مبلغ الأموال الموجود هناك جنوني”. “إننا نشهد أشياء كبيرة تأتي إلينا كل يوم. إنها تزداد قوة.”

من السابق لأوانه بالطبع الحكم على التأثيرات طويلة المدى للضريبة. ويقول المحامون العقاريون إنه ستكون هناك سنوات من الدعاوى القضائية المتعلقة بالتقييمات والمجالس التعاونية ووضع الإقامة وغيرها من القضايا المتعلقة بالضريبة الجديدة. وبينما قال هوتشول وممداني إن الضريبة ستجمع 500 مليون دولار سنويًا، يقدر مراقب مدينة نيويورك أنها ستجمع حوالي 340 مليون دولار إلى 380 مليون دولار.

ومع ذلك، قال كبار السماسرة إن المخاوف الضريبية تنحسر بسرعة. تم اقتراح الرسوم الإضافية، المفروضة على المساكن غير الأساسية التي تقدر قيمتها بأكثر من مليون دولار، لأول مرة في أبريل، وتمت الموافقة عليها في مايو ودخلت حيز التنفيذ رسميًا هذا الأسبوع. وتنطبق هذه الضريبة على المساكن التي تنطبق عليها المعايير الضريبية اعتبارًا من 5 يناير 2026. لذا فإن أي مشتري للمنازل الباهظة الثمن هذا العام سيخضع للضريبة.

أوقف بعض المشترين صفقاتهم مؤقتًا في البداية عندما تم اقتراح الضريبة لأول مرة، وفقًا للوكلاء. قال سكوت هوستيس، من Paradigm Advisory في Compass، إنه أدرج شقة بنتهاوس مزدوجة بقيمة 16.5 مليون دولار في Madison Square Park Tower في 8 أبريل. وأعرب أحد المشترين عن اهتمامه الفوري وكان على وشك تقديم عرض، على حد قوله، ولكن عندما أعلنت Hochul عن الضريبة المقترحة بعد أسبوع، تراجع المشتري.

ولكن بحلول أواخر مايو/أيار، عندما أصبحت تفاصيل الضريبة أكثر وضوحا، عاد المشترون إلى السوق. تم توقيع عقد السقيفة في 6 يونيو.

وقال هاستيس: “هناك الكثير من الثقة هناك”. “الأسواق قوية. وهناك الكثير من المشترين في نيويورك يخرجون من الأعمال الخشبية.”

ورفض Hustis التعليق على مشتري السقيفة التي تبلغ قيمتها 16.5 مليون دولار أو ما إذا كان سيكون مسكنًا أساسيًا. إذا لم يكن الأمر كذلك، فستخضع الشقة لفاتورة ضريبية تزيد عن 98 ألف دولار في هذه السنة المالية، بالإضافة إلى الضرائب العقارية، بناءً على تقييمات المدينة.

لكن هوستيس قال إن المشترين الأثرياء يهتمون أكثر بالشراء في الوقت المناسب في دورة السوق بدلا من دفع ضريبة إضافية.

وقال “في الوقت الحالي، يرون أن الأمور تدخل في العقد وأن الأسعار لا تنخفض ويقررون التنفيذ”.

انخفاض المخزون يزيد الضغط على المشترين. وقال جوناثان ميلر، الرئيس التنفيذي لشركة التقييم والأبحاث ميلر صموئيل، إن مخزون السلع الفاخرة انخفض بنسبة 40٪ مقارنة بالعام الماضي وهو الآن عند أدنى مستوى شهده منذ أن بدأ تتبعه في عام 2004.

لدى مارك باليرمو من دوغلاس إليمان قائمة لشقة بقيمة 19 مليون دولار، بمساحة 4700 قدم مربع في 565 شارع بروم، وهو برج سكني زجاجي كان من بين مشتروه لاعب التنس العظيم نوفاك ديوكوفيتش، اوبر المؤسس المشارك ترافيس كالانيك وابنة أخت الرئيس ماري ترامب. وقال باليرمو إنه في خريف عام 2025 وأوائل عام 2026، اجتذب الإدراج العديد من العروض بنسبة 20٪ أو 25٪ أقل من السعر المطلوب. ومع ذلك، ظل المبنى ثابتًا على سعره.

وبحلول أواخر الربيع، مع تغلب الأسواق على مخاوف الحرب مع إيران الاكتتاب العام لشركة SpaceX وقال السماسرة إن سوق مانهاتن وغيرها من العروض التي خلقت أحداث سيولة هائلة، عادت إلى الحياة. وقال باليرمو إنه حصل على “عرض قوي” لشراء الشقة التي تبلغ قيمتها 19 مليون دولار، وتم الاتصال به في نهاية يونيو/حزيران. وبينما رفض التعليق على المشتري، قال إنهم يمتلكون بالفعل وحدة في المبنى ويريدون التوسع. نظرًا لأن المشتري ليس مقيمًا أساسيًا في الضرائب في نيويورك، فمن المحتمل أن يكون مدينًا بضريبة على الأرض.

وقال باليرمو “أخذ الناس نفسا واستقروا في الواقع الجديد ودخل الأذكياء”.

وقال إن اثنين آخرين من مقدمي العروض المبكرة لإدراج شارع بروم انتهى بهم الأمر أيضًا إلى إغلاق شقق أخرى مؤخرًا – أحدهما لشقة بقيمة 15 مليون دولار والآخر لشقة بقيمة 17 مليون دولار. وقال إن جميع المشترين المتميزين في مانهاتن يدفعون نقدًا، دون قروض عقارية.

وإلى جانب مكاسب سوق الأوراق المالية والازدهار في التمويل، فإن ما يسمى بنقل الثروة الكبير يؤدي أيضاً إلى زيادة الطلب في مانهاتن. وقال باليرمو إنه يقوم بعدد من الصفقات الراقية مع المشترين الذين تقل أعمارهم عن 40 عامًا، حيث يكون الوالدان أو مكتب العائلة أو الثقة هو المشتري الأساسي.

وقال: “إننا نرى الكثير من الهدايا تأتي من الآباء”. “إذا كان عمرك أقل من 40 عامًا وتشتري في مدينة نيويورك، فمن المحتمل أنك لا تجني ما يكفي للشراء بنفسك.”