إن أسعار الفائدة على الرهن العقاري في الولايات المتحدة تظل مرتفعة ــ ولا يستطيع بنك الاحتياطي الفيدرالي أن يفعل الكثير حيال ذلك

لا يستطيع مشتري المنازل في الولايات المتحدة الحصول على فترة راحة.

ظل معدل الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا عالقًا عند أعلى مستوياته الأخيرة أعلى بكثير من 6٪ ويبلغ متوسطه الآن 6.48٪، وفقًا للبيانات الصادرة في 4 يونيو 2026، فريدي ماك، التي تجمع وتبيع قروض المنازل. ويمثل هذا ضربة أخرى للأميركيين الذين يأملون في شراء منزل أو إعادة تمويل رهنهم العقاري الحالي الذي كان مقيدًا بأسعار فائدة باهظة مماثلة. إنها أيضًا قفزة حادة منذ فبراير 2026، عندما انخفضت تكلفة تمويل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 6٪.

: “أكبر خطأ” يرتكبه الناس عندما يتخلفون عن سداد أقساط الرهن العقاري

وكانت الرهون العقارية باهظة الثمن تؤثر على سوق الإسكان على نطاق أوسع، وهو الأمر الذي لم يفلت من الرئيس دونالد ترامب. لقد شنت حملة عدوانية للضغط على الاحتياطي الفيدرالي الذي يحدد المعدل القياسي على المدى القصيرلإجراء تخفيضات أعمق في تكلفة الاقتراض. وكان رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي الجديد، كيفن وارش، كذلك يروج لتخفيضات أسعار الفائدة منذ أن رشحه ترامب، وهو عكس موقفه السابق المناهض للتضخم.

ك أستاذ الماليةلقد سُئلت عن سبب ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري على الرغم من أن بنك الاحتياطي الفيدرالي أبقى أسعار الفائدة ثابتة بعد ذلك سلسلة من التخفيضات في عامي 2024 و2025. لا يملك البنك المركزي في واقع الأمر سوى قدر ضئيل من السيطرة على تكلفة قروض الإسكان ــ وقد يظل الأميركيون عالقين في أسعار الفائدة المرتفعة لفترة طويلة.

إلى أي مدى يستطيع بنك الاحتياطي الفيدرالي التحكم في معدلات الرهن العقاري؟

ليس كثيرا.

يؤثر بنك الاحتياطي الفيدرالي بشكل مباشر على معدل الأموال الفيدرالية، وهو سعر فائدة قصير الأجل تفرضه البنوك على بعضها البعض للحصول على قروض لليلة واحدة. يفترض الكثير من الناس أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري تتحرك بالتوازي مع قرارات بنك الاحتياطي الفيدرالي، ولكن في الواقع، فهي مدفوعة في المقام الأول بالأسواق المالية.

الرهن العقاري لمدة ثلاثين عاما هي أصول طويلة الأجل. يتخذ المستثمرون الذين يشترون هذه القروض، سواء بشكل مباشر أو من خلال الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، قرارات بناءً على ما يعتقدون أن التضخم والنمو الاقتصادي والاقتراض الحكومي وأسعار الفائدة سيبدو عليه لسنوات في المستقبل.

إذن ما الذي يؤثر على معدلات الرهن العقاري؟

التضخم هو واحد من أكبر العوامل. على الرغم من أن التضخم قد انخفض بشكل كبير من الذروة التي شهدتها عامي 2022 و2023, لا يزال المستثمرون غير متأكدين حول متى سيعود إلى هدف بنك الاحتياطي الفيدرالي الرسمي طويل المدى بنسبة 2٪، خاصة مع ارتفاع أسعار النفط والصراع المستمر مع إيران.

إن عدم اليقين هذا مهم لأنه عندما يقوم المقرضون بإنشاء رهن عقاري لمدة 30 عامًا بسعر فائدة ثابت، إنهم يرتكبون رأس المال لعقود من الزمن. وإذا تبين أن التضخم أعلى من المتوقع، فإن المدفوعات المستقبلية التي يتلقاها المقرضون سوف تكون أقل قيمة من حيث القوة الشرائية الحقيقية. وللتعويض عن هذه المخاطر، يطلب المستثمرون عوائد أعلى مقابل ارتفاع تكلفة الاقتراض. كلما زادت المخاطرة، كلما ارتفع العائد.

: “لماذا هذا مرتفع جدا؟” أصبحت فواتير الكهرباء في ولاية فرجينيا الغربية تتصدر الآن قروض الرهن العقاري على الرغم من وعود ترامب

يعد الاقتراض الحكومي الفيدرالي عاملاً مهمًا آخر. وتتوقع توقعات الميزانية طويلة الأجل التي أعدها مكتب الموازنة المستقل التابع للكونجرس استمرار العجز الفيدرالي الكبير وارتفاع مستويات الديون في السنوات المقبلة. وتشير التقديرات إلى أن مشروع قانون الضرائب والهجرة الضخم الذي قدمه ترامب، والذي أقره الكونجرس الذي يسيطر عليه الجمهوريون في عام 2025، سيضيف المزيد 3.4 تريليون دولار أمريكي للعجز الفيدرالي حتى عام 2034.

إن تمويل العجز يتطلب من وزارة الخزانة الأمريكية أن تقوم بذلك إصدار مبالغ كبيرة من الديون عن طريق بيع سندات الخزينة والأوراق المالية الأخرى. عندما يزداد المعروض من السندات الحكومية، قد يحتاج المستثمرون إلى عوائد أعلى لاستيعاب هذا العرض الإضافي. ولأن عوائد سندات الخزانة تعمل كمعيار للعديد من أنواع تكاليف الاقتراض المختلفة في جميع أنحاء الاقتصاد، فإن معدلات الرهن العقاري غالبا ما تتحرك معها. على وجه الخصوص، تميل معدلات الرهن العقاري إلى تتبع العائد على سندات الخزانة الأمريكية لأجل عشر سنوات بشكل أوثق بكثير من تتبع سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية.

ما الذي يؤثر أيضًا على معدلات الرهن العقاري؟

إضافة طبقة أخرى من التعقيد هي الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، والتي تتكون من قروض مجمعة يتم بيعها للمستثمرين بدلا من البقاء في الميزانية العمومية للمقرض. المستثمرين الذين امتلاك هذه الأوراق المالية يواجه المخاطر وهو ما لا يفعله مستثمرو سندات الخزانة. وأهمها الحق في إعادة التمويل: يمكن لأصحاب المنازل إعادة التمويل عندما تنخفض الأسعار، أو سداد القرض بسرعة أكبر مما يتطلبه عقد الرهن العقاري، أو التحرك بشكل غير متوقع وسداد القروض بالكامل في وقت مبكر.

لذا يطالب المستثمرون عموماً بعلاوة أعلى من عوائد سندات الخزانة عند شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري للتعويض عن مخاطر الدفع المسبق. وإلا فإنهم سيظلون عالقين بعائد أقل مما توقعوه في البداية عندما اشتروا هذا القرض.

: متوسط ​​سعر الفائدة على الرهن العقاري طويل الأجل في الولايات المتحدة يرتفع إلى 6.22%، وهو أعلى مستوى في أكثر من 3 أشهر

وبما أن معدلات الرهن العقاري مرتفعة، فإن التوقع العام هو ذلك سيقوم العديد من أصحاب المنازل بإعادة التمويل بمعدلات أقل بمجرد أن يتمكنوا من ذلك. وهذا يعني أن مخاطر إعادة التمويل أكبر من المعتاد – وقد حافظت على ارتفاع الفارق أو الفارق بين سندات الخزانة لمدة 10 سنوات ومعدلات الرهن العقاري مقارنة بالمعايير التاريخية، وفقًا لمركز سياسات تمويل الإسكان التابع للمعهد الحضري.

باختصار، حتى لو ظلت عوائد سندات الخزانة مستقرة، فإن انتشار الرهن العقاري بشكل أكبر يمكن أن يبقي معدلات الرهن العقاري أعلى مما قد يتوقعه المقترضون. وهذا يساعد على تفسير سبب معدلات الرهن العقاري لا تتحرك دائما في نفس اتجاه سياسة بنك الاحتياطي الفيدرالي، ولماذا ظلت أسعار الفائدة على الرهن العقاري مرتفعة حتى بعد أن بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة قصيرة الأجل في عام 2024.

لماذا يساعد على اتخاذ وجهة نظر طويلة الأمد

وأخيرًا، هناك منظور تاريخي مهم غالبًا ما يكون مفقودًا في المناقشات حول سوق الرهن العقاري اليوم.

يقارن العديد من الأميركيين معدلات الرهن العقاري الحالية مع معدلات منخفضة بشكل غير عادي متاحة خلال عامي 2020 و2021، حيث حصل بعض المقترضين على قروض عقارية لمدة 30 عامًا بمعدلات أقل من 3%. وكانت هذه المعدلات من بين أدنى معدلات الفائدة على الرهن العقاري التي تم تسجيلها على الإطلاق في الولايات المتحدة ـ وهي الاستثناء وليس القاعدة ـ وكانت نتيجة للتدابير الطارئة التي اتخذها بنك الاحتياطي الفيدرالي لتوجيه الاقتصاد للخروج من الركود.

في الواقع، خلال معظم فترة التسعينات وأوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، تراوحت معدلات الرهن العقاري في كثير من الأحيان بين 6% و8%. ومن خلال هذه العدسة، فإن أسعار الفائدة اليوم أقل غرابة بكثير مما يتصور العديد من الأميركيين.

لقد كانت الرهون العقارية موجودة منذ أكثر من ألفي عاموالإمبراطوريات والممالك والكساد والحروب والأزمات المالية والثورات التكنولوجية. لقد تغيرت التفاصيل بشكل كبير، لكن العوامل الاقتصادية الأساسية لم تتغير: فقد طالب المقرضون دائما بالتعويض عن مخاطر التضخم، وعدم اليقين، والقيمة الزمنية للنقود.

ولهذا السبب لا يتم تحديد معدلات الرهن العقاري من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي فقط، بل من قبل ملايين المستثمرين الذين يصدرون أحكامًا بشأن المستقبل. وفي الوقت الحالي، يظل هؤلاء المستثمرون حذرين.

أعيد نشر هذه المقالة من المحادثة تحت رخصة المشاع الإبداعي. اقرأ المادة الأصلية.